22.11.2022
Energetische Sanierung: Renovation Roadmap für Retail-Immobilien
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Der Weg ist klar definiert: Bis spätestens 2050 sollen die Netto-Emissionen von Treibhausgasen in der Europäischen Union (EU) auf null reduziert werden. Deutschland will die „Treibhausgasneutralität“ sogar schon bis 2045 erreichen – so sieht es das im vorigen Jahr verschärfte Bundes-Klimaschutzgesetz vor. Das gilt auch für den Gebäudesektor. Doch wie funktioniert die energetische Gebäudesanierung? Und was kostet es, Gebäude klimaneutral zu machen?
Energetische Sanierung dank individuellem Sanierungsfahrplan
Diese Fragen bewegen vor allem Eigentümer und Investoren von Großimmobilien wie Shopping-Centern. Speziell für die Assetklasse Retail Real Estate gibt es jetzt ein völlig neuartiges Tool: den Energetischen Sanierungsfahrplan.
Seine Besonderheit: eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie mit all ihren Wechselwirkungen.
Das Ergebnis: ein individueller Sanierungsfahrplan für den effizientesten Weg zum klimaneutralen Gebäude.
Energetische Maßnahmen gegen Stranded Assets
Der Weg zur klimaneutralen Immobilie ist komplex – gerade für hochfrequentierte, hochkomplexe und höchst individuelle Gebäude in der Assetklasse Retail Real Estate.
Zwar ist die energetische Modernisierung im Bestand derzeit noch freiwillig. Aber der Druck der Gesetzgeber in Europa und Deutschland auf ältere Immobilien nimmt zu. Viele Marktteilnehmer befürchten aufgrund zunehmender Regulierung sogar einen Wertverlust ihrer Bestandsimmobilien und sprechen in diesem Zusammenhang von „Stranded Assets“.
Daher ist frühzeitiges Handeln gefragt, um die erforderlichen Schritte langfristig zu planen, effizient umzusetzen und clever in die Asset-Strategie zu integrieren. Die bloße Umsetzung einzelner energetischer Maßnahmen, etwa eine zusätzliche Dämmung oder die Umrüstung der Heizungsanlage, ist nicht zielführend.
Sinnvoll ist vielmehr ein individuell auf die Immobilie angepasstes und in die langfristige Asset-Strategie integriertes Maßnahmenpaket für die energetische Sanierung, das sich auf die am besten geeigneten und effizientesten Maßnahmen konzentriert.
Der Sanierungsfahrplan: Energetische Gebäudesanierung mit der ECE
Die ECE hat daher einen umfangreichen Energetischen Sanierungsfahrplan entwickelt, der das gesamte Shopping-Center in seiner Komplexität und mit allen Wechselwirkungen intensiv und bis ins Detail betrachtet. Der Fahrplan wird für jedes Gebäude individuell erstellt.
Auf Basis dieser tiefgehenden Analyse identifiziert der Sanierungsfahrplan die effizientesten energetischen Maßnahmen und bringt sie in die richtige Reihenfolge.
So erstellen wir den individuellen Sanierungsfahrplan
Um eine kosteneffiziente und wirksame energetische Sanierung zu erreichen, wird nach diesem Prinzip ein individuelles Maßnahmenpaket erstellt:
- Basis ist eine fundierte Analyse des energetischen Ist-Zustands der Immobilie. Dabei werden die Gebäudeperformance und die wechselseitigen Wirkungen zahlreicher wesentlicher energetischer Aspekte betrachtet – von der thermischen Hülle, über die Belüftung und Beheizung, den Energiebedarf und die Beleuchtung bis hin zu „mobilen“ Faktoren wie Mietern, Besuchern und den Einflüssen des Außenklimas.
- Auf Basis dieser Analyse wird ein komplexes 3D-Modell mithilfe einer innovativen Simulationssoftware erstellt, das zunächst den Ist-Zustand darstellt.
- Der nächste Schritt ist die Simulation der Umsetzung von unterschiedlichsten Maßnahmen, um ihre Wirkung und Effizienz zu betrachten und ihren Beitrag zum Ziel der Klimaneutralität zu bewerten.
- Die Aufbereitung und Analyse der gesammelten Daten und Modellierungen erfolgt durch erfahrene Fachingenieure, die Maßnahmen und Wechselwirkungen genau unter die Lupe nehmen und umfassend bewerten.
- Das Ergebnis ist ein maßgeschneiderter, umfangreicher Sanierungsfahrplan für die jeweilige Immobilie, der geeignete Maßnahmen und ihre Auswirkungen auf die Energiebilanz herausarbeitet.
Wichtig dabei: Identifiziert werden die effizientesten Maßnahmen, die den optimalen Beitrag zum Ziel der Klimaneutralität leisten.
Umsetzung der energetischen Maßnahmen nach dem individuellen Sanierungsfahrplan
Im nächsten Schritt folgt ein Fahrplan für die Umsetzung der energetischen Sanierung:
- Ein Langzeitplan, der die erwarteten Kosten für die energetische Sanierung aufführt, die Maßnahmen entlang einer objektspezifischen Zeitachse in die bestehende Objektplanung integriert und die zu erwartenden Effekte benennt. So können Maßnahmen sinnvoll kombiniert oder mit ohnehin geplanten oder erforderlichen Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen kombiniert und koordiniert werden.
- Entsprechend erfolgt eine Empfehlung für die Anpassung der Asset-Strategie.
- Zudem werden Möglichkeiten für eine Förderung für die energetische Sanierung geprüft und aufgeführt.
- Alle Maßnahmen und ihre positiven Auswirkungen werden im Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)-Tool und im Abgleich mit dem Basis-CRREM-Wert dargestellt.
Das Ergebnis: Ein klarer und langfristig orientierter Sanierungsfahrplan, der individuell auf die analysierte Immobilie zugeschnitten ist sowie die effizientesten Maßnahmen zur Erreichung eines klimaneutralen Gebäudes aufzeigt – und so den Werterhalt der Immobilie sichert. Außerdem betrachtet der Fahrplan die Auswirkungen auf die Nebenkosten ebenso wie eine mögliche Förderung der Maßnahmen.
So können Klimaschutzmaßnahmen wirtschaftlich effizienter in die Planungen integriert werden, was in dieser Form bisher einmalig ist.
Der energetische Sanierungsfahrplan in der Praxis
Am Beispiel des Alstertal-Einkaufszentrums in Hamburg hat die ECE den kompletten Sanierungsfahrplan wie vorgesehen erstellt – von der Bestandsaufnahme, über die Modellierung und Analyse bis hin zur Bewertung, Empfehlung und Planung eines Maßnahmenpakets zur Integration in die langfristige Asset-Strategie.
Beispiel des Carbon Risk Real Estate Diagramms (CREEM Tool)
Das Ergebnis der mehr als sechsmonatigen intensiven Prüfung, Modellierung und Analyse ist ein umfangreicher, rund 150-seitiger objektspezifischer Sanierungsfahrplan, der alle empfohlenen energieeffizienten Sanierungen bis 2045 aufführt und in den zeitlichen Ablauf optimal integriert. Insgesamt wurden mehr als 70 Einzelmaßnahmen ermittelt und sinnvoll aufeinander abgestimmt, um den effizientesten Weg zur Klimaneutralität in der gewünschten Asset-Strategie zu beschreiten. Ohnehin anfallende Kosten – wie etwa für den Austausch von Heizungsanlagen – wurden in den Plan integriert.
Einzelne Maßnahmen können dabei bis zu 25 Prozent Förderung für die energetische Sanierung erhalten. Der Sanierungsfahrplan zeigt, wie die Lücke zwischen der Asset-Performance und der notwendigen Ziel-Dekarbonisierung geschlossen werden kann und was es kostet, um bis spätestens 2045 klimaneutral zu sein.