EHI Shopping-Center Report 2026
ECE zeigt, wie ehemalige Warenhaus-Standorte zukunftsfähig nachgenutzt werden
Infolge mehrerer Galeria-Insolvenzen wurden in Innenstädten und an Handelsstandorten zahlreiche Warenhäuser geschlossen. Ihre Nachnutzung stellt Städte und Eigentümer vielerorts vor Herausforderungen – Shopping-Center zeigen, wie sich die Flächen effektiv transformieren lassen.
Zwar stellen freigewordene ehemalige Warenhausflächen auch Shopping-Center-Standorte zunächst vor Herausforderungen bei der Nachnutzung, da sie in der Regel sehr großflächig und teilweise auch technisch oder baulich veraltet sind. Gleichzeitig ergeben sich daraus aber gerade für Shopping-Center auch eine Reihe von Chancen: So bieten sich durch die freien Flächen zusätzliche Potenziale, den bestehenden Mietermix der Center um neue, teils seit Jahren gewünschte Mieter und Konzepte zu ergänzen, von Retailern nachgefragte größere Flächen zu vermarkten oder komplett neue Branchen, zusätzliche Angebote oder ergänzende Nutzungen zu realisieren und den Standort so zukunftsorientiert weiterzuentwickeln.
Shopping-Center sind für diesen Transformationsprozess besonders gut gerüstet: Denn die stetige Veränderung und Anpassung des Retail-Angebots und die regelmäßige Weiterentwicklung und Aktualisierung des Mietermix gehören zu ihrem Wesenskern. Da sie als Immobilien besonders flexibel und anpassungsfähig sind, können sie besonders gut mit Veränderungen bei den Kundenpräferenzen und am Mietermarkt umgehen und diese nicht nur nachvollziehen, sondern auch vorausschauend antizipieren.
Die Besucherfrequenzen im Main-Taunus-Zentrum haben seit der Eröffnung bis zum Jahresende um rund 15 Prozent zugelegt – auch die Umsätze sind deutlich gestiegen.
Foto: Fotografie Ulrik Eichentopf für ECE
Als aktiv und professionell gemanagte Immobilien sind Shopping-Center besonders gut auf bevorstehende Anpassungen und Veränderungsbedarfe eingestellt – so hat z. B. die ECE für alle Warenhausstandorte in ihrem Portfolio bereits frühzeitig mögliche Alternativkonzepte und Nachvermietungsszenarien erarbeitet, um auf potenzielle insolvenzbedingte Schließungen vorbereitet und schnell handlungsfähig zu sein.
Allein im von der ECE betriebenen Center-Portfolio in Deutschland ist es auf dieser Basis in den letzten Jahren gelungen, insgesamt sieben ehemalige Warenhausimmobilien mit einer Fläche von insgesamt rund 80.000 qm erfolgreich nachzunutzen, ganz oder teilweise neu zu vermieten oder einer komplett neuen Nutzung zuzuführen.
Zu den beiden wesentlichen strategischen Ansätzen gehören dabei der Umbau und die Aufteilung der bestehenden Warenhausflächen in mehrere kleinere Mieteinheiten oder der Abriss und die Planung, Entwicklung und Realisierung eines komplett neuen Konzepts anstelle der bisherigen Warenhausimmobilie.
Der neue „Food Garden“ im Main-Taunus-Zentrum entstand anstelle einer ehemaligen Galeria-Warenhausimmobilie und wurde im Frühjahr 2025 eröffnet.
Foto: Fotografie Ulrik Eichentopf für ECE
Zu den beiden wesentlichen strategischen Ansätzen gehören dabei der Umbau und die Aufteilung der bestehenden Warenhausflächen in mehrere kleinere Mieteinheiten oder der Abriss und die Planung, Entwicklung und Realisierung eines komplett neuen Konzepts anstelle der bisherigen Warenhausimmobilie.
Ein Beispiel für eine solche Neukonzeptionierung ist der neue „Food Garden“ im Main-Taunus-Zentrum, der im Frühjahr 2025 eröffnet wurde: Anstelle einer ehemaligen Galeria-Warenhausimmobilie, die abgerissen wurde, ist im Center ein komplett neuer Gastronomie-Hotspot mit fünf freistehenden Restaurantgebäuden, insgesamt acht Gastronomiekonzepten sowie Außenterrassen und Grünflächen entstanden – und damit ein zusätzlicher Anziehungspunkt sowie eine optimale Ergänzung des Mietermix im Center. Mit messbaren positiven Effekten: Der Gastronomieanteil im Center ist von 2,5 auf rund 7 Prozent gestiegen. Die Besucherfrequenzen haben seit der Eröffnung bis zum Jahresende um rund 15 Prozent zugelegt, und auch die Umsätze im Center sind seither deutlich gestiegen.
Neu aufgeteilt, aufwändig umgebaut und modernisiert sowie an mehrere neue Konzepte vermietet wurden die ehemaligen Warenhausflächen unter anderem im Franken-Center Nürnberg. Hier hat sich mit dem Auszug des Warenhauses die Chance ergeben, den Mietermix um seit langem am Standort gewünschte Branchen und Konzepte zu ergänzen: mit Decathlon, Peek & Cloppenburg Düsseldorf und Smyths Toys ist die Fläche von rund 10.000 qm komplett vermietet, die neuen Mieter eröffnen bereits schrittweise in diesem Jahr.
Auch im Limbecker Platz Essen, im Hessen Center Frankfurt, im Leo-Center Leonberg und im Rathaus-Center Dessau wurden in den letzten Jahren ehemalige Galeria-Flächen erfolgreich an Mieter wie P&C Düsseldorf, Intersport, Lager 157, Decathlon, Action, Woolworth und Müller vermietet.
Im Linden-Center Berlin hat die Umnutzung der Warenhausflächen – ein weiterer wichtiger Aspekt –zudem ermöglicht, dass bestehende Mieter ihre Flächen im Center wie gewünscht vergrößern konnten und sich somit klar am Standort positioniert haben. Mit einem Gesundheitszentrum anstelle bisheriger Verwaltungsflächen im Warenhausgebäude sind zudem ein komplett neues Angebot und ein zusätzliches Branchencluster am Standort eingezogen – ein Beispiel für ergänzende Nutzungen und die Weiterentwicklung der Center-Standorte.
Die Transformationskompetenz von Shopping Centern reicht dabei über die Nachnutzung von Warenhäusern hinaus: Auf dem Areal des Rhein-Neckar-Zentrums in Viernheim hat die ECE im Auftrag des Eigentümers Deutsche EuroShop anstelle eines ehemaligen Baumarktes ein Weiterentwicklungsprojekt realisiert, das ein neues, ergänzendes Angebot aus Entertainment, Gastronomie und Freizeitkonzepten geschaffen hat.
Sogar ganze Center sind in der Vergangenheit anstelle früherer Warenhausimmobilien entstanden – etwa mit dem K in Lautern oder dem Limbecker Platz in Essen – und bereichern seither die inner städtischen Standorte mit einem abwechslungsreichen, diversifizierten Mietermix statt mit einer verlassenen Warenhausimmobilie. Sie sichern damit nicht nur den Fortbestand eines Handelsstandorts, sondern auch die Lebendigkeit der Innenstädte.
Im Franken-Center Nürnberg ergab sich mit dem Auszug des Warenhauses die Chance, den Mietermix um seit langem gewünschte Branchen und Konzepte zu ergänzen.
Foto: ECE, Franken-Center Nürnberg
Tim Köhler
Director Leasing Services
ECE Marketplaces