04.10.2019
Projektentwicklung Immobilien – Kompetent in allen Assetklassen
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Dass die ECE der größte Shopping-Center Betreiber in Europa ist, wissen viele. Immer noch weniger bekannt ist, dass die ECE schon seit den 70er Jahren auch in den Bereichen Büro, Wohnen und Logistik sehr erfolgreich Projekte entwickelt. Inzwischen sind wir unter den Top 3-Hotelentwicklern und Top 20-Logistikentwicklern. Wir haben Florian Sauer, Managing Director von ECE Office Traffic & Industries (OTI), zu aktuellen und künftigen Projekten befragt.
Die ECE ist ja vor allem für Shopping-Center bekannt. Genauso stark ist sie aber seit vielen Jahren unter anderem auch in der Entwicklung und Errichtung von Hotels, Büro- und Logistikgebäuden aktiv. Wie kam es dazu?
Werner Otto gründete 1965 die ECE als eigenes Immobilienunternehmen. Fast jedes seiner Bauprojekte durch externe Dienstleister war damals mit viel Ärger verbunden, denn sie wurden nicht rechtzeitig fertig, waren qualitativ schlecht oder kosteten deutlich mehr als geplant. Dank der ECE entwickelte und realisierte Otto dann die ersten Einkaufszentren am deutschen Markt einfach selbst. Eine Wachstumspause im Shopping-Center-Bereich während der Ölkrise Mitte der 70er Jahre nutzte die ECE für eine umfassende Konsolidierung und beschloss die Erweiterung der Unternehmenstätigkeit um Büro- und Logistikimmobilien. Später kamen weitere Assetklassen hinzu.
Jahrzehntelanges Know-how in Projektentwicklung und Bauprojekten
Welche Kompetenz zeichnet die ECE ganz besonders aus?
Unsere Partner bekommen bei uns alles aus einer Hand. Wir verfügen über große planungsmäßige Kompetenz, haben alle wichtigen Projektbeteiligten wie Architekten, Bauingenieure und Juristen bei uns im Haus und sind so sehr gut aufgestellt für die Anforderungen von unterschiedlichen Assetklassen. Im Laufe der Jahre konnten wir uns zudem im Rahmen zahlreicher Bauprojekte umfassendes Know-how aneignen und uns als verlässlicher Partner von Baufirmen etablieren. Gerade in Zeiten eines sehr engen Baumarkts bekommen wir dadurch immer noch Kapazitäten der Bauunternehmen und profitieren unter anderem von besseren Konditionen in der technischen Ausrüstung – zum Beispiel für Aufzüge oder Rolltreppen.
Intelligent Quarters in der HafenCity Hamburg
Wie breit ist die ECE in den Bereichen Büro, Wohnen und Logistik aufgestellt und wo siehst du aktuelle Erfolge?
Anfänglich lag unser Schwerpunkt in Hamburg. Inzwischen sind wir bundesweit erfolgreich. Bis heute haben wir rund 1,2 Mio. m² Büroflächen und 1,8 Mio. m² Logistikflächen realisiert – zusammen entspricht das ungefähr 420 Fußballfeldern. Im Logistikbereich haben wir gerade erst sehr erfolgreich das siebente Hermes Logistikcenter innerhalb von drei Jahren umgesetzt – von der Grundstücksfindung, über Planung, Vergabe und bauliche Umsetzung bis zum Verkauf am Investorenmarkt.
Kürzlich feierten wir außerdem in Hamburg Spatenstich für einen modernen Bürokomplex. Hauptmieter sind die Bank Deutsches Kraftfahrzeuggewerbe und die Hanseatic Bank, zwei Gesellschaften der Société-Générale-Gruppe. Zu Büros und Logistikflächen kommen nochmal rund 3.000 Wohnungen und über 3.000 Hotelzimmer – was uns zum drittgrößten Hotelentwickler in Deutschland macht.
Hast Du ein persönliches Highlight?
Im Sommer 2018 realisierten wir gemeinsam mit der STRABAG das Quartiers-Ensemble Intelligent Quarters (zum Video) in der Hamburger HafenCity. Dort verbinden wir modernes Arbeiten und Leben mit hochwertiger Architektur. Dass wir als erste in dieser Location komplett spekulativ, also ohne bestehenden Ankernutzer bauten, weil uns Lage und Konzept überzeugten, war eine Besonderheit. Heute sind die Gebäude vollständig belegt.
Das Geschäft in deinem Bereich soll weiter ausgebaut werden. Welche Projekte stehen dabei im Fokus?
Das Planungs- und Bauvolumen in unserem OTI-Bereich stieg in den vergangenen Jahren auf rund 1,8 Mrd. Euro. Und wir wollen dort weiterwachsen. Derzeit verteilen sich unsere Aktivitäten zu 50% auf Büro, 25% Logistik sowie 25% auf Wohnen und Hotels. Diese Aufteilung ist für uns nicht zwingend. Wenn ein Projekt in sich sinnvoll und schlüssig ist und vom Chancen-Risiko-Verhältnis passt, machen wir es.
In Köln-Deutz entsteht die MesseCity Köln (Urheber: Ingo Fischer)
ECE setzt erstmals in Deutschland Mehrparteienmietverträge um
Kannst du einen Ausblick auf neue Projekte geben?
In Köln entwickeln wir derzeit gemeinsam mit der STRABAG Real Estate das innerstädtische Büro- und Dienstleistungsquartier MesseCity Köln auf 135.000 m². Hier entstehen Büroflächen, Hotels, Gastronomie und kleinteiliger Handel für die Quartiersversorgung. Die ersten vier Gebäude, und damit gut die Hälfte der Fläche, sind bereits vollvermietet.
Demnächst folgen die beiden Ostbausteine mit nochmal 50.000 m² Mietfläche. Wir treiben zudem die Planungen für ein Kongresshotel mit über 600 Zimmern an den Hamburger Elbbrücken voran und sind beim Thema Wohnen aktiv. Außerdem entwickeln wir mehrere Logistikprojekte im Großraum Berlin und in Baden-Württemberg.
Kannst Du ein konkretes Beispiel nennen?
In Königs Wusterhausen südöstlich von Berlin errichten wir das Logistik-Center Berlin-Süd I. Die 50.000 m² große Halle liegt auf einem 90.000 m² großen Grundstück in einem Industriegebiet ohne lärmmäßige Einschränkungen direkt an der A10. Wir haben uns bewusst dazu entschieden die Halle spekulativ zu bauen und suchen parallel zum Bauprozess Mieter für Einheiten ab 5.000 m². Die Immobilien zeichnen sich durch individuelle Flächengrößen und flexible Mietlaufzeiten aus und eignen sich sowohl für die Single- als auch Multi-Tenant-Nutzung. Bereits im Q4 2020 werden wir die Flächen fertigstellen und an die ersten Nutzer übergeben können.
So geht die Baubranche mit steigenden Baukosten um
Welche besonderen Herausforderungen gibt es aktuell bei der Projektentwicklung im Development-Bereich?
Auch wir stehen vor der Herausforderung geeignete und preislich noch angemessene Grundstücke zu finden. Viele Areale sind überteuert und bieten uns letzten Endes keine sinnvolle Investitionsmöglichkeit. Zudem steigen die Baupreise, denn Bauunternehmen sind ausgelastet. Das verlängert natürlich auch die Umsetzungszeiten des Bauens.
Welchen Einfluss haben die steigenden Baukosten?
Ursache der gestiegenen Baukosten sind fehlende Baukapazitäten. Dadurch dauern Vergabeverfahren länger und wir müssen uns frühzeitig nach passenden Baupartnern umsehen. Niemand weiß, wie sich die Baupreise weiterentwickeln. Rechnet man den Preisanstieg der vergangenen Jahre weiter, wird es wegen steigender Kosten künftig immer schwieriger zu bauen.
Das Milaneo in Stuttgart: Paradebeispiel für ein multifunktionales Quartier
Wie geht ihr damit um?
Inzwischen gehen wir auch andere Vergabewege und setzen auf partnerschaftliche Ansätze, um weiterhin attraktive Konditionen für die Nutzer zu realisieren. Eine Möglichkeit sind Mehrparteien-Verträge, bei denen mehrere Partner ein Projekt gemeinsam zum Abschluss bringen wollen. Die ECE setzt dieses Modell der Zusammenarbeit erstmals in Deutschland in die Tat um.
Um den Herausforderungen zu begegnen arbeitet ihr auch intensiv mit dem Shopping-Center-Bereich zusammen. Welche Synergien ergeben sich daraus?
Wir wollen die Potentiale rund um unsere Shopping-Center intensiver nutzen, indem wir Möglichkeiten zur Nachverdichtung und alternativen Nutzung analysieren. In Berlin haben wir beispielsweise auf dem ungenutzten Parkdeck eines Centers ein Hotel errichtet. Bei anderen Centern bietet sich die Erweiterung um Wohnungen auf den Grundstücken an. Die Idee dahinter sind lebendige Stadtquartiere, wie beispielsweise im Stuttgarter Milaneo, bei dem bewusst eine Verbindung aus Shopping, Wohnen, Büro sowie Hotel realisiert wurde, mit der wir zu einer ganzheitlichen Belebung der Innenstädte beitragen.