Nachhaltig & effizient: Bauen im Bestand
Fehlender Wohnraum, Platzmangel in urbanen und suburbanen Räumen, lange Bauzeiten und hohe Baukosten sowie ein geändertes Nutzungsverhalten haben dazu geführt, dass Bauen im Bestand, also die Umnutzung von Gebäuden , zunehmend relevanter wird – insbesondere vor dem Hintergrund des Klimawandels und den knapper werdenden Ressourcen. In diesem Blogbeitrag werden wir sowohl auf die Vorteile als auch die Herausforderungen eingehen, die Umnutzungen von Bestandsimmobilien mit sich bringen sowie aktuelle Konversionsbeispiele der ECE Work & Live vorstellen.
Bauen im Bestand: Die Definition
Bauen im Bestand bezeichnet die bauliche Veränderung, Modernisierung, Sanierung oder Umnutzung von bereits bestehenden Gebäuden oder baulichen Strukturen.
Dabei handelt es sich um Projekte, die auf vorhandener Bausubstanz aufbauen, anstatt neue Gebäude auf unbebauten Flächen zu errichten. Ziel ist es, den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie zu erhalten oder zu verbessern, ohne dabei die bestehende Struktur komplett zu ersetzen.
Bestandsbau als Lösung für knappen Wohnraum
Wohnraum ist knapp. Insbesondere in den Metropolregionen führt das Bevölkerungswachstum in Kombination mit stagnierender Neubautätigkeit zu einem immensen Wohnungsmangel begleitet von deutlichen Preissteigerungen. Neubauprojekte bringen viele Herausforderungen mit sich.
Neben hohen Baukosten und gestiegenen Zinsen erschwert der Mangel an passenden und bezahlbaren Grundstücken die Realisierung von dringend benötigtem Wohnraum. Ähnliches gilt auch für die Assetklasse Hotel. In attraktiven Innenstadtlagen sind Neubauten oft nicht mehr realisierbar, da es so gut wie keine passenden Grundstücke gibt und der Abriss bestehender alter Gebäude zu teuer ist.
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Über 20.000 Wohnungen durch Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum
Aufgrund veränderter Anforderungen an zeitgemäße, moderne Büros und eines hohen Anteils von Menschen, die ihre Bürotätigkeiten aus dem Homeoffice erledigen, liegt die Vermutung nahe, dass nicht mehr benötigte Büros in großem Umfang zu erforderlichen Wohnungen oder auch nachgefragten Hotels umgebaut werden können. Eine Studie von JLL kam 2023 zu dem Ergebnis, dass durch die Umnutzung von Gebäuden leerstehender Büroflächen in den sieben A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bis 2025 fast 20.000 Wohnungen entstehen könnten.
Die ECE Work & Live ist überzeugt davon, dass sich durch das Refurbishment von nicht mehr nutzbaren Bürogebäuden hervorragende Wohn- oder Hotelprojekte entwickeln lassen. An drei Standorten stellt sie das derzeit auch bereits unter Beweis. Es wird jedoch deutlich, dass sich daraus nicht einfach Blaupausen schreiben lassen, mit denen man Standardprodukte entwickeln kann, vielmehr erfordert das Bauen im Bestand eine dezidierte Einzelfallprüfung – vielmehr noch als eine Neubauentwicklung.
Vorteile von Bauen im Bestand: Einsparung von grauen Emissionen
Ein wesentlicher Vorteil der Umnutzung ausgedienter Bestandsimmobilien ist die Nachhaltigkeit. Durch die Konversion eines bestehenden Gebäudes wird die Versiegelung zusätzlicher Flächen vermieden, wodurch die wertvolle Ressource Boden geschont wird.
Ein weiterer bedeutender Aspekt ist die Einsparung von grauen Emissionen, die bereits in den ursprünglichen Bau der Immobilie eingeflossen sind. Diese Einsparung wird durch den Erhalt und die Nutzung der bestehenden Bausubstanz ermöglicht. So wird der Einsatz von Baustoffen wie Beton reduziert, und bereits verbaute Materialien erhalten ganz natürlich einen neuen Lebenszyklus.
Beton ist der am häufigsten verwendete Baustoff in Deutschland und trägt laut dena mit 16 Mio. Tonnen CO₂-Äquivalenten maßgeblich zu den Emissionen im Hochbauwesen bei. Die Wiederverwendung von Beton und anderen Baustoffen ist daher aus Nachhaltigkeitssicht von enormem Vorteil.
Neben den ökologischen Vorteilen bietet das Bauen im Bestand auch wirtschaftliche Vorteile:
- Der bereits vorhandene Rohbau spart Zeit und Kosten.
- Fördermöglichkeiten, wie z. B. durch die KfW für die energetische Sanierung, unterstützen die Wirtschaftlichkeit von Umbauprojekten.
Ein aktuelles Projekt der ECE Work & Live verdeutlicht die Vorteile: Die Umwandlung einer Büroimmobilie in ein Hotel in Rom wurde vom auf Nachhaltigkeit spezialisierten Software- und Beratungsunternehmen CAALA untersucht.
Ergebnisse:
- 13 % Reduktion der Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus im Vergleich zu einem Neubau.
- Fast 50 % Einsparung grauer Emissionen durch den Erhalt der Bausubstanz.
Herausforderungen von Konversionen im Bestand
Die Umwandlung von Bestandsimmobilien in Wohngebäude oder Hotels bringt zahlreiche Herausforderungen mit sich, die sorgfältig geprüft werden müssen. Nicht jede Immobilie eignet sich für eine solche Nutzung.
Wichtige Kriterien für die Umnutzung
- Technische Voraussetzungen u.a.
- Raumtiefe des Objekts
- Deckenhöhen
- Tageslichteinfall
- Schall- und Brandschutzanforderungen
- Flächengrößen und -zuschnitte
- Anpassung an die bestehende Struktur:
Es muss vorab geprüft werden, ob das gewünschte Raumkonzept innerhalb der bestehenden Immobilie umsetzbar ist.
Herausforderungen durch Sanierungsaufwand
Die eigentlichen Zeit- und Kostenvorteile des bestehenden Rohbaus können durch folgende Faktoren zunichtegemacht werden:
- Aufwendige Sanierungsarbeiten an der Struktur
- Änderungen am Tragwerk
- Beseitigung von Gebäudeschadstoffen
- Erfüllung aktueller Brandschutzanforderungen, die oft Nachrüstungen erforderlich machen
- Es muss vorab geprüft werden, ob das gewünschte Raumkonzept innerhalb der bestehenden Immobilie umsetzbar ist.
Besondere Anforderungen bei denkmalgeschützten Immobilien
Bei denkmalgeschützten Objekten ist eine sorgfältige Vorprüfung (Due Diligence) essenziell, um unvorhergesehene Probleme zu vermeiden. Diese Projekte erfordern ein noch höheres Maß an Flexibilität und Kreativität, um einerseits die denkmalgeschützte Bestandsstruktur zu bewahren und andererseits die Flächen optimal zu nutzen.
Wirtschaftliche Hindernisse
- Buchwerte als Hürde:
Bestandshalter neigen dazu, eher auf eine Erholung der Nachfrage nach Büroflächen zu warten, anstatt die Buchwerte ihrer leerstehenden Immobilien in großem Umfang abzuschreiben. - Hohe Anschaffungskosten:
Entwickler können Projekte oft nur dann wirtschaftlich darstellen, wenn sie die Immobilien günstig erwerben. Die Bestandssanierung ist meist nicht signifikant günstiger als ein Neubau.
In diesem Zusammenhang spannend: Lean Management bei Bauprojekten
Planungsrechtliche Herausforderungen
- Neues Planrecht erforderlich:
Die Umnutzung eines Bürogebäudes in Wohnraum erfordert in der Regel die Schaffung neuen Planrechts, womit meistens ein Bebauungsplanverfahren einhergeht. - Zeitaufwendige Genehmigungsprozesse:
Diese Verfahren können mehrere Jahre in Anspruch nehmen und sind oft schwer vorhersehbar. - Flexibilität durch Befreiungen:
Um Bestandsgebäude effizient zu nutzen, ist es wichtig, Umnutzungen auch über Befreiungen vom geltenden Planrecht zu ermöglichen.
Bauen im Bestand: Beispiele der ECE Work & Live
Ihre Kompetenz und Expertise in der Konversion von Bestandsimmobilien beweist die ECE Work & Live mit drei aktuellen Projekten in europäischen Metropolen.
Rom: Vom Büro zum Hotel
Im Herzen Roms konvertiert die ECE Work & Live aktuell eine denkmalgeschützte, bis zuletzt als Bürogebäude genutzte Immobilie in ein Hotel für die Lean-Luxury-Hotelgruppe Ruby Hotels. Auf einer Bruttogeschossfläche von 6.700 m2 entstehen 164 Zimmer verteilt auf sechs Etagen sowie eine Rooftop-Bar. Die Immobilie wird mit einem DGNB-Nachhaltigkeitslabel zertifiziert. Zudem wird angestrebt, dass das Gebäude taxonomiekonform wird und die Zertifizierungsstufe GOLD erzielt. Die Eröffnung des Hotels ist für 2025 geplant.
Kopenhagen: Neues Hotel statt Büros
Auch in Kopenhagen entwickelt die ECE aktuell ein Hotel nach modernen energetischen Standards, das anstelle eines Office-Redevelopment-Projektes an der attraktiven Hauptgeschäftsstraße Gammel Kongevej im westlich der Innenstadt gelegenen, unabhängigen Stadtteil Frederiksberg entstehen wird. Dafür hat das Unternehmen im Frühjahr 2024 das Grundstück mit der ehemaligen Büroimmobilie und einer Bestandsfläche von ca. 7.600 m2 Bruttogeschossfläche erworben. Fertiggestellt werden soll das geplante Designhotel mit mehr als 200 Zimmern Anfang 2027.
Düsseldorf: Nachhaltige Wohnungen statt Büros
In Düsseldorf plant die ECE Work & Live die Konversion einer ehemaligen Büroimmobilie in ein attraktives und nachhaltiges Wohngebäude mit ca. 150 modernen Miet- oder Eigentumswohnungen. Besonderer Vorteil bei diesem Projekt: Das dreiteilige Gebäude aus den 1970er Jahren liegt zentral in einer Wohngegend in der Nähe des Zooparks, der mit Teich, Wiesen und Spielplätzen als grüne Lunge der Stadt gilt. Zudem weist der Bebauungsplan des Gebäudes bereits Wohnen aus, sodass die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans nicht erforderlich ist.
Fazit zum Bauen im Bestand
Die Konversion von Bestandsimmobilien – insbesondere ausgedienter Bürogebäude – in Wohnungen und Hotels bietet trotz der genannten technischen und planungsrechtlichen Herausforderungen großes Potenzial, vor allem aufgrund ihrer Nachhaltigkeit.
Bauen im Bestand wird also eine zunehmend wichtigere Rolle in der Immobilienbranche spielen. Aufgrund des großen Wohnungsmangels werden Umnutzungen allein jedoch nicht ausreichen, sodass für Wohnraum in der Zukunft auch weiterhin Neubau erforderlich ist.
ECE REDAKTIONSTEAM
In unserem Blog geben wir unseren Experten eine Stimme und liefern interessante Einblicke in Themen, die uns in über alle Assetklassen hinweg bewegen.
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